인플레이션, 기준금리, 국채 금리의 관계와 부동산

개요

지금 많은 분들이 생각하는 미래와 실제 미래는 크게 다릅니다.

그간 살아온 세상이 아닌 다른 세상입니다. 너무 그간의 쉬운 세상애 익숙해 이번에도 또 그렇다고 생각 하시면 큰 오산입니다.

일반적으로 높은 인플레이션은 기준금리를 높이는 것으로 대응할 수 있습니다. 이는 대출과 대출금리의 비용을 높이고, 소비와 투자를 감소시켜 인플레이션을 억제할 수 있습니다. 그러나 이는 부동산 시장에도 영향을 미칩니다. 높은 기준금리는 대출금리를 높이고, 부동산 구매를 어렵게 만들어 부동산 가격을 낮출 수 있습니다. 반대로 낮은 기준금리는 대출금리를 낮추고, 부동산 구매를 촉진하여 부동산 가격을 높일 수 있습니다.

인플레이션

먼저 이번 인플레이션은 그간의 인플레이션과는 틀린 실물 인플레이션 입니다.

1970 년대에 있던 인플레이션으로 물가가 쉽게 내려오기도 힘들고 내려온다 하여도 실물인 자산 가치 하락 없이는 다시 상승 합니다.

두번째 물가 상승은 중앙은행의 실기에 의해서 나온 것이라 상승폭은 1차 보다 크고 금리도 그에 맞추어 높아야 합니다.

또 어느정도 부도가 나고 신용도 파괴가 된 상태라 금리 고통은 더욱 크게 다가옵니다.

한마디로 실물 인플레이션은 실물인 자산이 하락하지 않는 한 잡히지 안습니다.

기준금리, 대출금리, 미국 국채 금리의 관계

금리는 은행간 거래의 기준 금리와 우리가 사용하는 대출 금리로 나뉩니다. 대출 금리는 국채 금리에 의하여 정해 집니다. 특히 미국 국채 금리에 의하여 다른 나라 국채 금리도 정하여 진다고 보면 됩니다.

기준 금리를 높여도 미국 국채의 인기가 높아 잘 팔리면 국채 금리가 낮아져서 대출 금리도 낮습니다.

이 경우가 연준 의장 그린스펀의 매직 이라고 하는데 연준이 금리를 올려도 중국에서 미국 국채를 대량으로 매수해 주니 금리가 오히려 내려 왔습니다. 하지만 금융위기 이후 미중 관계에 금이 가기 시작하고 중국은 더이상 마국 국채 매입을 하지 안았습니다. 2008년 금융 위기로 시중에 돈을 공급 하여야 하는데 기준 금리를 내렸지만 국채를 대량으로 중국이 매입하지 안아서 국채 금리가 내려오지 안았습니다. 그래서 연준이 매입하는 양적 완화를 시작 하였습니다. 자기가 발행하고 자기가 사는 말도 안되는 행동으로 이런 행동을 하면 반드시 인플레이션이 발생합니다. 하지만 중국이 워낙 대량 생산과 저가에 공급하는 물품으로 코로나 전까지는 다행히 인플레이션이 발생하지 안았죠.

지금부터가 문제입니다. 여러분이 믿는 금리 하락으로 가려면 미국의 국채 금리가 반드시 내려와야 합니다. 국채 금리를 내리려면 많이 사주던지 발행을 안해야 합니다.

국채를 많이 팔려면 다른 나라가 많이 사주어야 인플레이션이 발생하지 안는데 지금은 패권 전쟁 중이고 이번 이팔 전쟁에서 보았듯이 미국의 적이 너무 많습니다. 반 이스라엘 시위를 넘어 그간 미국에 불만이 있던 나라까지 합세하여 반 미국으로 시위가 바뀌었습니다. 이런 현상이 지금 기준 금리를 안 올려도 국채 금리가 오르는 이유입니다.

미국이 전 처럼 혼자 무소불위의 강대국이 되던지 다른 나라와 사이가 좋던지 해야 다시 국채 인기가 높아져 금리가 내려오게 됩니다.

다른 방법은 국채 발행을 줄여야 하는데 보통 4조 달러를 1년에 발행하는데 이 중 1조가 이자로 나갑니다. 2027년 지금 이자 상승으로 3조가 이자로 나가서 갈수록 국채를 발행해야 합니다.

또 그간 선거와 디플레이션으로 세금을 낮추어온 정부는 거둬드리는 세수가 적어 정부 적자는 최대 입니다. 이것을 매꾸려면 세금을 대폭 징수 해야만 하지만 경제가 부러져 자산이 폭락하면 선거에 질 수 있어서 오랬동안 미국 정부는 세금 대신 국채 발행으로 정부 지출을 마련 하였습니다. 지금도 역사적 국제 발행을 하고 있으며 내년에는 20% 를 더 발행한다고 합니다.

위의 설명은 요약 입니다. 금리가 내려 오려면 단 시간에는 힘듭니다. 실물 인플레이션은 70년대와 비교하면 10년 갔습니다.

국채 주기는 40년으로 40년 오르고 40년 내려 갑니다. 100년 패권 주기와 맞물려서 우리는 미국 혼자 패권 주의라서 마국 혼자 국채 팔던 40년을 작년으로 막을 내렸습니다. 패권 전쟁이 시작 되면 동맹국 아니면 지금 러시아 처럼 마국 채권 사서 동결 당하지 안으려고 중간 입장의 국가마져 미국 국채는 사지 안습니다.

그간 연준도 마국 국채를 사준것은 인플레이션이 없다는 전제하에 였습니다. 인플레이션이 있다면 연준이 다시 산다면 반드시 인플레이션은 발생합니다.

또 지금 같이 패권 경쟁 할 때 연준이 사주면 그나라 돈의 가치가 더욱 하락해서 있던 국채마져 던지게 됩니다.

그간 전쟁이 나면 최고 안전 자산인 마국 국채를 사려고 모두 몰려 금리는 내려 갔습니다. 하지만 우크라이나 전쟁 때도 그랬고 지금 이팔 전쟁 때문에 오히려 미국 채권 금리는 더욱 더 올랐습니다. 더 이상 미국 국채 인기가 없어 누가 미국 국채를 사줄지가 의문입니다.

미국이 달러를 발행하게 되는 근원이 국채입니다. 예전엔 미국이 금 보유량에 맞춰 달러를 발행했는데 금태환제를 폐지하겠다고 배째라 한 이후에는 국채는 달러의 근원입니다. 국채를 찍어내지 못하면 달러를 발행하지 못 합니다. 달러는 미국 중앙은행 연준이 찍어내는 것이고 그 찍어낸 달러를 바로 미국 정부가 쓸 수 있는 것이 아닙니다. 미국 정부가 달러를 얻으려면 세금을 더 걷거나, 국채를 발행해서 달러를 받아야 합니다.

미국은 빚을 갚으려고 국채를 갈수록 더욱 발행하여야 하는데 국채를 사줄 나라는 갈수록 줄어 둘고 있습니다. 지금 상황을 이래하신 다면 미래의 우리 대출 금리는 어디로 갈까요?

금리와 부동산

많은 부동산 업자들이 내년 후년에는 금리가 내려 온다고 합니다. 그러니 분양을 지금 받으면 그 때가서 내려온 금리에 집을 사면 된다고 말하죠. 그 분들에게 물어 보세요. 왜 30년간 금리가 낮았는지를. 또 물어 보세요. 무슨 이유로 금리가 내려오는지를.

물가가 내려와서요? 물가가 내려오면 여러분 집 값도 같이 내려갑니다. 우리동네 우리집만 안내려 가나요? 침체와 위기에는 예외란 없습니다. 누구도 모를 미래에 분양 투자 하시려면 그냥 기존 주택을 사는게 현명합니다.

미래의 투자는 상승을 보고 해야지 반대로 하락을 맞보면 어떨까요?

미래에 내가 산 집이 다운페이 한 것보다 싸다면 그래도 난 이 집이 좋아 하며 잠을자고 밥도 편히 먹을 수 있을까요?

지금도 대출이 힘든데 그 때는 확실히 좋아 질까요?

운이 좋아 금리가 내려와도 경기가 부러져 있는데 집 값이 올라 있을까요?

저도 모릅니다. 하지만 분명한 것은 내 돈은 너무 소중하고 나의 가족의 운명도 이 돈에 있는 것을 나는 압니다.

맞습니다. 몇십년동안 이어졌던 인플레이션과 지금의 인플레이션은 그 성격이 매우 다릅니다. 다들 지금 금리가 너무 올랐으니 당연히 내년에는 금리가 내려 올것이라고 이야기 합니다.

월스트리트 바람잡이들이 내년에는 금리가 내려오고 경제 위기가 본격화 된다고 전에 말한적이 있는데, 금리는 그렇게 쉽게 내려 오지 않을 수 있습니다. 유동성과 국채, 국제관계등 너무 여러가지가 얽혀 있습니다. 여기에 내년 2024년에 미국 대선이 있습니다. 단순히 경제 논리로만 금리의 향방을 예측할 수 없습니다.

그리고 금리가 떨어지면 모기지 이율이 떨어지니 무조건 금리가 떨어져야 한다고 생각하시는 분들이 많은데, 절대로 그렇지 않습니다. 금리를 올리는 것은 아직 자국 경제에 여력이 남아있다는 강력한 믿음입니다. 유럽과 대한민국이 금리를 올리지 못하고 미국보다 훨씬 금리가 뒤져 있는 강력한 이유입니다.

금리가 떨어지는 순간 주식 시장이 박살 날것이고 외국 투자 자본이 다른 나라로 유출되게 됩니다. 그 나라 경제는 나락이 확정되게 되고 그때부터 기업 파산과 정리해고, 실업률이 엄청나게 높아지게 될것입니다.

모기지 이율은 낮아져서 월 상환부담은 적어지지만 내가 다니던 회사가 파산해서 실업자가 되기 때문에 집을 팔 수 밖에 없습니다.

여태껏 경험해보지 못한 불황이 찾아올 수 있습니다.

부동산업자(리얼터), 모기지브로커들은 경제 문외한들입니다. 그들 논리는 너무 올랐기 때문에 내려올 때이다 정도이지 그 이상 그 이하도 없습니다.

대마불사

현재 미국 기준금리 5.50%, 캐나다 5.0%, 유로존 중앙은행(ECB) 4.50%, 대한민국 3.50% 입니다. 자국 경제에 대한 자신감으로 그래도 캐나다는 미국을 그나마 따라가고 있고 유럽연합과 한국은 못따라가고 있습니다. 독일, 영국, 한국 지금 다 경제가 골로 가서 도저히 미국 금리를 못따라가고 있습니다. 유럽연합과 대한민국은 금융자본 유출보다 자국내 경제가 너무 폭망해서 금리라도 낮추고 대출을 일으켜 GDP 를 높이는 정책을 시행중입니다 지금 대한민국에서 50년 상환 모기지 상품과 저소득층 대상 대출 상품이 늘어난 이유입니다. 문제는 미국은 아직도 금리를 올릴 여력이 있다고 주장하는 반면, 유럽과 캐나다는 앞으로도 미국을 따라갈 능력이 있을지는 미지수입니다.

아르헨티나는 기준금리 118.00%에 매번 디폴트 선언을 한다고 뉴스에 나오고 있습니다. 일본은 만성 디플레이션에서 탈출한다는 명분으로 기준금리 -0.10%을 지키고 있지만 이 때문에 엔화 가치가 폭락하고 일본 내 물가가 상승해 키시다 총리의 지지율이 폭락하고 있습니다. 또한 일본의 엔화 방어를 위한 미국 국채 매각 때문에 미국 국채의 금리가 올라가는 악순환이 계속되고 있습니다.

경제가 추락하면 금리부터 내리는 경향이 있습니다. 하지만 이 말은 곧 파멸이고 그 나라 경제는 끝나다고 전세계에 공표하는 것입니다

미국과 일본의 다른점을 말씀드립니다.

미국은 기업이 망하면 공적자금을 투입하여 기업을 살리지 안습니다. 기업이 망하는 것을 미국은 더이상의 큰 수익을 기대 못하여 망한다고 봅니다. 오히려 그 기업의 돈이 새로운 산업에 들어가 더 큰 수익을 내는 것을 원합니다. 이런 이유로 미국에서 거의 모든 산업이 시작되고 모든 산업의 표준화가 미국에서 맞추어 지는 것이죠.

2008년 리먼을 늦게 살려 욕을 먹었지만 미국 습성이 시스템 위기가 와야 움직입니다. 그 때 공적자금으로 위기 막았지만 위기에 세금 쓴다고 큰 시위도 계속해서 있었습니다. 결국 미국은 정권이 교체되어 민주당 오바마에서 공화당 트럼프가 대통령이 되었습니다.

반대로 일본은 대마불사란 이유로 망하는 기업을 살렸죠. 하지만 기업의 이익이 크게 줄고 혁신 산업이 아니라 좀비기업화 되었습니다. 이 이유가 일본의 장기 침체 이유이기도 합니다.

한국도 대마불사를 믿는 나라입니다. 하지만 IMF 때 한국의 좀비 기업은 강제 청산 당해서 경제의 건정성은 위기 이후 최고였고 그 기반으로 많은 기업이 새로 생겼습니다.

캐나다가 이번 문제를 어찌 해결 할지는 사실 의문입니다. 제 경험 으로는 90년대 글로벌 경제 위기 시절 캐나다 건설업체는 모두 파산하였습니다. 공적자금 투입은 없었습니다. 캐나다가 미국과 같은 앵글로 섹슨이고 백인 국가라 습성이 비슷하다면 세금 써서 정권 바뀌는 선택은 안 하리라 봅니다.

하지만 미국은 꼼수를 쓰고 있습니다.

바이든이 세금을 절대 안쓰겠다고 시민들은 걱정하지 말라고 했지만, 그건 당연한 것입니다. 민간 기업을 정부에서 세금으로 그냥 도와줄 수는 없습니다. 하지만 은행 인수에 중재를 나서고 여러 은행들에게 압박을 가합니다.

리만브라더스 파산시에도 금융재벌들을 미국 정부에서 소집한것은 유명한 일화입니다. 이젠 일반 시민들도 어느 정도 알고 감시를 하기에 예전처럼 대놓고 세금으로 밀어주는 일은 하지 않습니다. 하지만, 여러가지 규제등을 풀어주는 형태로 정부는 무조건 개입합니다. 큰 기업들을 그냥 나둘 수는 없습니다. 그렇게 까지 정부가 밀어줬는대도 불구하고 리만브라더스는 파산한 것입니다.

미국에서 그런 시위를 하는 사람들은 굉장히 소수입니다. 올리버 쌤이 자신의 유튜브 영상에서 말한것처럼 대부분의 미국사람들은 우리들의 생각보다 훨씬 멍청합니다. 그런 소규모의 시위들을 우리 나라 언론에서 굉장히 큰것처럼 부풀리는 경향이 있습니다.

리만브라더스가 가지고 있는 부채담보부증권(CDO)가 너무 많았는데 이 보증기관 보험회사인 AIG가 한방에 터져 나온 부도 서브프라임 모기지증권을 감당할 수 없다고 선언하자, 정부에서 보험을 들은 리만브라더스 대신 글로벌 보험사 AIG 를 살리는 선택을 했습니다. 물론 2008 서브프라임 사태에 대한 해석이 다 다르고 바라 보는 관점과 정치적으로 엮인 부분들도 많아서 무엇이 진짜 진실인지 알기는 힘들다고 생각합니다.

하지만 저는 확실히 미국도, 캐나다도, 어느 나라도 결국 대마불사를 하려고 한다고 생각합니다. 우리 입장에서 아주 큰 기업이 정부 입장에서는 별 가치없는 기업일 수도 있고, 우리 입장에서 이름도 못들어 본 기업이 국가 경제에 차지하는 비중이 높을수도 있습니다. 이번 토론토 다운타운 콘도 건설사 부도 사태가 어떻게 되는지 한번 지켜보시죠. 저는 선거도 있고, 지금처럼 튀르도 인기 없는 상황에서 이거마저 못막으면, 튀르도 총리도 정치적 위기를 맞아 총리직을 내려와야 할 지도 모릅니다.

결론

지금 시장은 "기업가치에 투자해서 기업이 잘 돌아가고 선순환하는 구조"라는 본래 취지는 사라진지 오래다.

월스트리트 월가도 마찬가지고 시장 참여자들은 단 한놈도 빠짐없이 각종 파생상품으로 도박장에 꼬여든 바퀴벌레들일 뿐.

불편한 진실도 결국 진실.